A haszonélvezeti jog az egyik leggyakrabban előforduló ingatlanjogi teher Magyarországon. Különösen gyakori öröklés, ajándékozás vagy családon belüli vagyonátruházás esetén, amikor a tulajdonjog és a használati jog különválik egymástól.
Sokan úgy gondolják, hogy a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan nem értékesíthető, vagy az eladáshoz minden esetben szükség van a haszonélvező hozzájárulására. A valóság ennél árnyaltabb. Az ilyen ingatlanok ugyan eladhatók, azonban az értékesítés során számos olyan körülményt kell figyelembe venni, amely jelentősen befolyásolhatja az ügyletet és az ingatlan értékét.
Mi a haszonélvezeti jog?
A haszonélvezeti jog olyan dologi jog, amely feljogosítja a haszonélvezőt arra, hogy az ingatlant birtokolja, használja, valamint annak hasznait szedje, függetlenül attól, hogy nem ő az ingatlan tulajdonosa.
A haszonélvező például:
- az ingatlanban lakhat;
- azt bérbe adhatja;
- jogosult a bérleti díj beszedésére;
- kizárhat másokat az ingatlan használatából, akár a tulajdonost is.
A haszonélvezeti jog az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jog, ezért az minden későbbi tulajdonossal szemben is hatályos marad.
Eladható-e a haszonélvezettel terhelt ingatlan?
Igen. A tulajdonos jogosult az ingatlan tulajdonjogát értékesíteni akkor is, ha azon haszonélvezeti jog áll fenn.
A vevő azonban ebben az esetben nem tehermentes ingatlant szerez, hanem olyan tulajdonjogot, amelyet a fennálló haszonélvezeti jog terhel.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a vevő tulajdonossá válik, de a haszonélvező továbbra is jogosult marad az ingatlan használatára a haszonélvezeti jog fennállásának időtartama alatt.
Szükséges-e a haszonélvező hozzájárulása az eladáshoz?
A tulajdonos az ingatlant főszabály szerint a haszonélvező hozzájárulása nélkül is eladhatja.
A haszonélvezeti jog ugyanis nem akadályozza meg a tulajdonjog átruházását.
Fontos azonban, hogy az adásvételi szerződésben egyértelműen szerepeljen a haszonélvezeti jog ténye, és a vevő tisztában legyen azzal, hogy milyen terhelt ingatlant vásárol.
A gyakorlatban sok esetben a haszonélvező is részt vesz az ügyletben, különösen akkor, ha a felek célja a haszonélvezeti jog megszüntetése és a tehermentes értékesítés.
Hogyan szüntethető meg a haszonélvezeti jog?
A haszonélvezeti jog többféleképpen megszűnhet:
- a haszonélvező halálával;
- határozott időre alapított jog esetén a határidő lejártával;
- lemondással;
- megváltással;
- egyes speciális jogszabályi esetekben.
Az ingatlanpiacon gyakori megoldás, hogy a tulajdonos és a haszonélvező megállapodik a haszonélvezeti jog megszüntetésében, amelyért a haszonélvező ellenértéket kap.
Ilyenkor az ingatlan már tehermentesen kerülhet értékesítésre.
Mennyivel csökkentheti az ingatlan értékét a haszonélvezeti jog?
A haszonélvezeti jog jelentősen befolyásolhatja az ingatlan forgalmi értékét.
A vevő szempontjából ugyanis lényeges körülmény, hogy az ingatlant ténylegesen használhatja-e, illetve mikor veheti birtokba.
Általánosságban elmondható, hogy:
- minél fiatalabb a haszonélvező,
- minél hosszabb ideig várható a jog fennállása,
annál nagyobb értékcsökkentő hatással számolhatunk.
Ezért a haszonélvezettel terhelt ingatlanok gyakran alacsonyabb áron értékesíthetők, mint a tehermentes ingatlanok.
Mire figyeljen a vevő?
Haszonélvezettel terhelt ingatlan vásárlása előtt különösen fontos ellenőrizni:
- a tulajdoni lapot;
- a haszonélvezeti jog jogosultját;
- a jog keletkezésének alapját;
- a haszonélvezet időtartamát;
- az ingatlan tényleges használati viszonyait;
- a birtokbaadás feltételeit.
A vevőnek tisztában kell lennie azzal, hogy a tulajdonszerzés nem feltétlenül jelenti az ingatlan azonnali használatának lehetőségét.
Mire figyeljen az eladó?
Az eladó számára kiemelten fontos, hogy az ingatlan jogi helyzete egyértelműen rendezett legyen.
A későbbi viták elkerülése érdekében célszerű már az értékesítés megkezdése előtt tisztázni:
- a haszonélvező együttműködési szándékát;
- a haszonélvezeti jog esetleges megszüntetésének lehetőségét;
- a vevő számára releváns információkat.
A megfelelő tájékoztatás hiánya akár szavatossági igényekhez vagy jogvitákhoz is vezethet.
Miért érdemes ügyvéd segítségét kérni?
A haszonélvezettel terhelt ingatlanok adásvétele sok esetben összetettebb, mint egy tehermentes ingatlan értékesítése.
Egy ingatlanjogban jártas ügyvéd segítséget nyújthat:
- a tulajdoni lap és a bejegyzett jogok vizsgálatában;
- a haszonélvezeti jog megszüntetésének előkészítésében;
- az adásvételi szerződés elkészítésében;
- a földhivatali eljárás lebonyolításában;
- a felek jogainak és kötelezettségeinek tisztázásában.
Összegzés
A haszonélvezettel terhelt ingatlan eladása jogilag lehetséges, azonban a fennálló haszonélvezeti jog jelentős hatással lehet az ingatlan forgalmi értékére, az értékesítés gyorsaságára és a vevő érdeklődésére. Mind az eladó, mind a vevő számára fontos a jogi helyzet pontos feltárása és a szerződés megfelelő előkészítése.
A gondosan előkészített ügylet és a megfelelő jogi tanácsadás hozzájárulhat ahhoz, hogy az adásvétel biztonságosan és későbbi viták nélkül valósuljon meg.
Deutsch 
Magyar 
English