Ingatlanvásárlás, gépjármű-adásvétel vagy más nagyobb értékű ügylet esetén gyakran felmerül a kérdés, hogy a felek foglalót vagy előleget fizessenek-e. Bár a hétköznapi szóhasználatban a két kifejezést sokan azonos jelentésűnek tekintik, jogi szempontból lényeges különbség van közöttük.
A különbség különösen akkor válik fontossá, ha a szerződés végül nem teljesül. Ilyenkor ugyanis nem mindegy, hogy az átadott pénzösszeg foglalónak vagy előlegnek minősül.
Mi az előleg?
Az előleg a vételár vagy a szolgáltatás ellenértékének előre megfizetett része.
Az előleg célja, hogy a vevő vagy megrendelő a teljesítés előtt részben megfizesse a szerződés szerinti ellenértéket. Az előleg azonban önmagában nem szolgál biztosítékként arra az esetre, ha a szerződés meghiúsul.
Mi történik az előleggel, ha a szerződés meghiúsul?
Főszabály szerint az előleg visszajár annak, aki azt megfizette.
Ez azt jelenti, hogy ha a szerződés végül nem jön létre vagy nem teljesül, az előleg összege általában visszakövetelhető. Természetesen ettől eltérő jogkövetkezmények is felmerülhetnek, ha valamelyik fél kárt okozott a másiknak, de az előleg önmagában nem jár a foglalóra jellemző szankciós következményekkel.
Mi a foglaló?
A foglaló a szerződés teljesítésének megerősítésére szolgáló pénzösszeg vagy más érték.
A foglaló egyik legfontosabb sajátossága, hogy biztosítja a szerződés teljesítését, és meghatározott jogkövetkezmények kapcsolódnak hozzá arra az esetre, ha a szerződés valamelyik fél hibájából meghiúsul.
Fontos tudni, hogy egy átadott pénzösszeg csak akkor minősül foglalónak, ha a felek ezt egyértelműen így határozzák meg.
Mi történik a foglalóval, ha a szerződés teljesül?
Ebben az esetben a foglaló beleszámít a vételárba vagy az egyéb fizetési kötelezettségbe.
Mi történik, ha a szerződés a foglalót adó fél hibájából hiúsul meg?
A foglalót adó fél elveszíti a foglaló összegét.
Például ha a vevő meggondolja magát, vagy nem tudja előteremteni a szükséges pénzügyi fedezetet, az átadott foglalót rendszerint nem követelheti vissza.
Mi történik, ha a szerződés a foglalót kapó fél hibájából hiúsul meg?
Ebben az esetben a foglalót kapó fél a foglaló kétszeresét köteles visszafizetni.
Ez a szabály a szerződés teljesítésére ösztönzi mindkét felet, és jelentős védelmet biztosíthat annak, aki a foglalót átadta.
Mi történik, ha egyik fél sem felelős a meghiúsulásért?
Ha a szerződés olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár.
Elég egy foglalós papír?
A gyakorlatban gyakran előfordul, hogy a felek gyorsan szeretnék „lefoglalni” az ingatlant vagy más vagyontárgyat, ezért egy rövid nyilatkozatban rögzítik a foglaló átadását. Ez azonban számos kockázatot hordozhat magában.
A foglaló ugyanis önmagában nem létezik, hanem mindig valamilyen szerződéshez kapcsolódik. Ahhoz, hogy egy átadott pénzösszeg valóban foglalónak minősüljön, szükséges, hogy a felek az alapul szolgáló ügylet lényeges feltételeiben is megállapodjanak.
Ingatlan-adásvétel esetén tipikusan ilyen lényeges feltétel:
- a vevő és az eladó személye;
- az ingatlan pontos azonosítása;
- a vételár összege;
- a fizetés módja és ütemezése;
- a birtokbaadás tervezett időpontja.
Ha ezek a feltételek nem tisztázottak, később vita alakulhat ki arról, hogy egyáltalán létrejött-e olyan megállapodás, amelyhez a foglaló jogkövetkezményei kapcsolódhatnak.
Éppen ezért a gyakorlatban nem elegendő pusztán egy „foglaló átvételi elismervényt” készíteni. Célszerű már a foglaló átadásakor írásban rögzíteni az ügylet legfontosabb feltételeit, hogy a felek jogai és kötelezettségei egyértelműek legyenek.
Foglaló vagy előleg ingatlan-adásvételnél?
Az ingatlan-adásvételi gyakorlatban a foglaló alkalmazása rendkívül gyakori.
A foglaló azt jelzi, hogy a felek komoly szándékkal kívánják megkötni és teljesíteni az adásvételi szerződést. Ugyanakkor a foglaló átadása előtt célszerű megvizsgálni az ingatlan jogi helyzetét, a finanszírozás módját és az esetleges kockázatokat.
Különösen fontos körülmény lehet, ha a vevő bankhitelből kívánja finanszírozni a vételár egy részét. Egy nem megfelelően megfogalmazott megállapodás esetén ugyanis előfordulhat, hogy a vevő a hitelkérelem elutasítása esetén is elveszíti a foglalót.
Ezért a foglaló átadását megelőzően célszerű minden lényeges feltételt pontosan tisztázni és megfelelően dokumentálni.
A leggyakoribb tévhitek
„A foglaló mindig visszajár.”
Nem igaz. Ha a szerződés a foglalót adó fél hibájából hiúsul meg, a foglaló elveszik.
„Az előleg ugyanaz, mint a foglaló.”
Nem igaz. Az előleg főszabály szerint visszajár, míg a foglalóhoz speciális jogkövetkezmények kapcsolódnak.
„Ha pénzt adtam át, az automatikusan foglaló.”
Nem feltétlenül. Ahhoz, hogy az átadott összeg foglalónak minősüljön, annak a felek megállapodásából egyértelműen ki kell derülnie.
„Elég egy egyszerű foglalós papír.”
Sok esetben nem. A foglaló csak akkor tudja betölteni a rendeltetését, ha a felek az alapul szolgáló ügylet lényeges feltételeiben is megállapodtak.
Mire figyeljünk a szerződés megkötése előtt?
A foglaló átadása előtt érdemes különösen körültekintően eljárni.
Célszerű tisztázni többek között:
- pontosan mekkora összeg minősül foglalónak;
- milyen határidőkkel kell számolni;
- milyen feltételek mellett kerül sor a teljesítésre;
- mi történik hitelfelvétel meghiúsulása esetén;
- milyen jogkövetkezményei vannak a szerződés meghiúsulásának;
- szükséges-e további biztosíték alkalmazása.
Ingatlan-adásvétel esetén különösen ajánlott ügyvéd közreműködése már a foglaló átadását megelőzően, mert egy hiányos vagy pontatlan megállapodás jelentős anyagi kockázatot eredményezhet.
Összegzés
A foglaló és az előleg közötti különbség nem csupán jogi elméleti kérdés, hanem jelentős gyakorlati következményekkel járhat.
Míg az előleg főszabály szerint visszajár, a foglaló elveszhet vagy akár kétszeresen is visszafizetendő lehet a szerződés meghiúsulásának körülményeitől függően.
A későbbi viták elkerülése érdekében célszerű már a foglaló átadásakor egyértelműen meghatározni a felek jogait és kötelezettségeit, valamint az ügylet valamennyi lényeges feltételét.
Magyar 
English 
Deutsch