Az új építésű társasházi lakások vásárlása gyakran már az építkezés korai szakaszában megtörténik. A vevő ilyenkor sok esetben jelentős összeget fizet ki úgy, hogy a lakás fizikailag még nem készült el, önálló albetétként még nem szerepel az ingatlan-nyilvántartásban, és a tulajdonjog bejegyzésére is csak később kerülhet sor.
Ezt a helyzetet kívánja biztonságosabbá tenni a társasházi építményi jog új jogintézménye. A szabályozás célja, hogy az új építésű társasházi lakások vevői már az építkezés időszakában is erősebb, ingatlan-nyilvántartásban is megjelenő jogi pozíciót szerezhessenek.
A társasházi építményi joghoz kapcsolódó ingatlan-nyilvántartási szabályok 2026. március 1-jétől alkalmazhatók.
Miért volt szükség új szabályozásra?
Új építésű lakás vásárlásánál a vevő egyik legnagyobb kockázata az, hogy a vételár egy részét már az építkezés alatt megfizeti, miközben a végleges tulajdonszerzés csak később történhet meg. Ha az építkezés elhúzódik, a beruházó pénzügyi nehézségbe kerül, végrehajtás indul ellene, vagy akár felszámolási eljárás alá kerül, a vevő jogi helyzete bizonytalanná válhat.
A társasházi építményi jog ezt a kockázatot csökkentheti azzal, hogy a vevő pozíciója az ingatlan-nyilvántartásban is megjelenik. Ez nem pusztán szerződéses ígéretet jelent, hanem olyan vagyoni értékű jogot, amely a vevő által megszerezni kívánt jövőbeli lakáshoz kapcsolódik.
Mi a társasházi építményi jog lényege?
A társasházi építményi jog olyan, új építésű társasházi lakásokhoz kapcsolódó jogintézmény, amely a még fel nem épült, illetve még önálló albetétként be nem jegyzett lakás vevőjének biztosíthat erősebb jogi pozíciót.
A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a vevő a felépítendő lakásra vonatkozó adásvételi szerződés alapján nemcsak kötelmi jogi igényt szerez, hanem az ingatlan-nyilvántartásban is feltüntethető jogot. Ez a jog a később létrejövő lakáshoz kapcsolódik, és az építkezés befejezése után a vevő tulajdonszerzésének alapjául szolgálhat.
Fontos hangsúlyozni, hogy a társasházi építményi jog nem azonos a tulajdonjoggal. A vevő tulajdonjogának bejegyzésére továbbra is csak akkor kerülhet sor, ha az épület elkészül, a társasház véglegesen bejegyezhető, és az adott lakás önálló ingatlanként létrejön.
Mikor alapítható társasházi építményi jog?
A társasházi építményi jog nem automatikusan jár minden új építésű lakásvásárláshoz. Alkalmazásához több feltétel együttes fennállása szükséges.
Különösen fontos, hogy a társasház előzetes alapításának ténye az ingatlan-nyilvántartásban szerepeljen. Emellett szükséges a felépítendő lakásra vonatkozó megfelelő szerződéses háttér, a felek erre irányuló rendelkezése, valamint az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés feltételeinek teljesülése.
Ezért új építésű lakás vásárlása esetén minden esetben külön vizsgálni kell, hogy a társasházi építményi jog az adott beruházásnál egyáltalán alkalmazható-e, és ha igen, milyen tartalommal kerülhet bejegyzésre.
Milyen védelmet adhat a vevőnek?
A társasházi építményi jog egyik legfontosabb jelentősége, hogy a vevő jogi helyzete az építkezés időszakában erősebbé válhat.
A bejegyzett jog a vevő számára azt jelzi, hogy a később kialakítandó lakás tekintetében ő rendelkezik olyan jogi pozícióval, amely a végleges tulajdonszerzéshez kapcsolódik. Ez különösen fontos lehet akkor, ha a beruházóval szemben végrehajtási vagy fizetésképtelenségi helyzet merül fel.
A társasházi építményi jog a vevő által már megfizetett vételárrészletek szempontjából is jelentős biztosítéki szerepet tölthet be. A szabályozás lényege, hogy a vevő ne kizárólag egy polgári jogi követeléssel rendelkezzen a beruházóval szemben, hanem az ingatlan-nyilvántartásban is megjelenő jogosultsága legyen.
Mit jelent ez banki finanszírozás esetén?
A társasházi építményi jog a hitelből történő vásárlásoknál is fontos lehet. Mivel a jog vagyoni értékű és ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető, alkalmas lehet arra, hogy a finanszírozó bank számára is kezelhetőbb biztosítéki struktúrát teremtsen.
A konstrukció egyik lényeges eleme, hogy a társasházi építményi jog megterhelhető lehet jelzálogjoggal. Ez azt jelenti, hogy a banki finanszírozás biztosítéka már az építkezés alatt is kapcsolódhat a vevő jövőbeli lakásához fűződő jogához.
Az építkezés befejezése és a lakás önálló ingatlanként történő bejegyzése után a társasházi építményi jog megszűnésével a jogi pozíció a végleges lakástulajdonhoz kapcsolódhat tovább. Ez a vevő és a bank számára is átláthatóbb megoldást jelenthet.
Mi történik, ha a vevő nem fizet?
A társasházi építményi jog nemcsak a vevő védelmét szolgálja, hanem a beruházói oldal szempontjából is rendezett kereteket adhat. Ha a vevő a szerződésben vállalt fizetési kötelezettségeit nem teljesíti, az a szerződés súlyos megszegését eredményezheti.
Ilyen esetben a beruházó a szerződésben és a jogszabályokban meghatározott feltételek szerint élhet a szerződésszegés jogkövetkezményeivel. A társasházi építményi jog törlésének azonban különösen akkor lehetnek további feltételei, ha azt banki jelzálogjog vagy más biztosíték terheli.
Ezért a vevői nemteljesítés, az elállás, a törlési engedély, valamint a banki hozzájárulás kérdéseit már a szerződéskötéskor részletesen és egyértelműen érdemes szabályozni.
Átruházható-e a társasházi építményi jog?
A társasházi építményi jog a vevői pozícióhoz kapcsolódik, ezért annak átruházása nem kezelhető egyszerűen úgy, mint egy kész lakás eladása. Amennyiben a vevő az építkezés befejezése előtt tovább kívánná adni a jogát, az külön megállapodást és megfelelő jogi konstrukciót igényelhet.
A gyakorlatban ilyenkor nemcsak az eredeti vevő és az új vevő megállapodása lehet szükséges, hanem a beruházó hozzájárulása is. Ha a jogot banki biztosíték terheli, a finanszírozó hozzájárulása szintén elengedhetetlen lehet.
Ezért aki új építésű lakást befektetési céllal vásárol, és az építkezés befejezése előtt továbbértékesítésben gondolkodik, annak különösen fontos előzetesen tisztázni, hogy a szerződés milyen feltételekkel engedi meg a vevői pozíció átruházását.
Mi történik az épület elkészülése után?
Amikor az építkezés befejeződik, és a társasház ingatlan-nyilvántartási szempontból véglegesen rendezhetővé válik, az egyes lakások önálló albetétként bejegyezhetők. Ekkor kerülhet sor arra, hogy a vevő tulajdonjogát az adott lakásra bejegyezzék.
A társasházi építményi jog ebben a folyamatban átmeneti szerepet tölt be: az építkezés időszakában biztosítja a vevő jogi pozícióját, majd a végleges tulajdonszerzéskor funkcióját elveszíti. A korábban ehhez kapcsolódó biztosítékok, például banki jelzálogjog vagy elidegenítési és terhelési tilalom, a szabályozásnak megfelelően a végleges lakástulajdonhoz kapcsolódhatnak tovább.
Kell-e illetékkel számolni?
A társasházi építményi jog vagyoni értékű jog, ezért megszerzése illetékjogi szempontból is jelentős lehet. A konkrét illetékkötelezettség megítélése minden esetben az adott ügylet tartalmától, a szerződéses konstrukciótól, a megszerzett jog értékétől és a vonatkozó illetékszabályoktól függ.
Ezért új építésű lakás vásárlása esetén nemcsak a vételárat és a fizetési ütemezést, hanem az illetékfizetési következményeket is célszerű előzetesen áttekinteni. Különösen fontos lehet annak vizsgálata, hogy a vevő jogosult-e valamely illetékkedvezményre, például cserepótló vétel vagy első lakásszerzés esetén.
Mire figyeljen a vevő új építésű lakás vásárlása előtt?
Új építésű társasházi lakás vásárlásakor nem elegendő kizárólag az alaprajzot, a műszaki tartalmat és a vételárat ellenőrizni. Legalább ilyen fontos a jogi háttér részletes vizsgálata.
A vevőnek célszerű ellenőriztetnie különösen:
- a beruházó tulajdoni és rendelkezési jogát,
- a társasház előzetes alapításának ingatlan-nyilvántartási állapotát,
- a társasházi építményi jog alapíthatóságát,
- a fizetési ütemezés és a készültségi fok összhangját,
- a késedelem és a meghiúsulás szerződéses következményeit,
- a banki finanszírozás biztosítékait,
- az elállás, felmondás és törlés feltételeit,
- a birtokbaadás és a tulajdonjog-bejegyzés pontos feltételeit,
- az illetékfizetési következményeket.
A társasházi építményi jog bevezetése fontos előrelépés lehet az új építésű lakások vevőinek védelmében, de önmagában nem teszi kockázatmentessé a vásárlást. A beruházói szerződések gyakran összetettek, és számos olyan feltételt tartalmazhatnak, amelyet a vevőnek még az aláírás előtt érdemes ügyvéddel áttekintenie.
Ügyvédi segítség új építésű lakás vásárlásához
Irodánk ingatlanjogi ügyekben teljes körű jogi támogatást nyújt új építésű társasházi lakások vásárlása esetén is. Ennek keretében közreműködünk az adásvételi szerződés és a kapcsolódó dokumentumok véleményezésében, az ingatlan-nyilvántartási helyzet ellenőrzésében, a vevői biztosítékok vizsgálatában, valamint az illetékjogi kérdések előzetes áttekintésében.
Amennyiben új építésű lakás vásárlása előtt áll, vagy szeretné ellenőriztetni a beruházó által küldött szerződéstervezetet, forduljon bizalommal irodánkhoz.
English 
Magyar 
Deutsch