Az ingatlan adásvételek során az egyik leggyakoribb kérdés, amely már a tárgyalások korai szakaszában felmerül, hogy ki választja az ügyvédet. Sok vevő és eladó úgy gondolja, hogy erre létezik egy kötelező jogszabályi szabály, azonban a valóság ennél egyszerűbb: a felek szabadon megállapodhatnak abban, hogy melyik ügyvéd készítse el az adásvételi szerződést.
Ennek ellenére a gyakorlatban kialakultak bizonyos szokások, amelyek alapján az esetek többségében a vevő választja az ügyvédet.
Miért szükséges ügyvéd az ingatlan adásvételhez?
Magyarországon ingatlan tulajdonjogának átruházásához ügyvédi ellenjegyzés vagy közjegyzői okirat szükséges.
Az ügyvéd feladata többek között:
- a tulajdoni lap ellenőrzése;
- az ingatlan jogi helyzetének vizsgálata;
- az adásvételi szerződés elkészítése;
- a felek azonosítása;
- a földhivatali eljárás lebonyolítása;
- a tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges dokumentumok elkészítése.
Az ügyvéd tehát nem pusztán „papírt ír”, hanem az egész ügylet jogi biztonságát szolgálja.
Ki választja az ügyvédet a gyakorlatban?
A jogszabály nem írja elő, hogy kizárólag a vevő vagy az eladó választhat ügyvédet. A felek szabadon dönthetnek erről.
A gyakorlatban azonban az esetek jelentős részében a vevő választja az ügyvédet, mivel:
- rendszerint ő viseli az ügyvédi munkadíjat;
- számára kiemelten fontos a tulajdonszerzés biztonsága;
- a szerződés alapján ő fizeti ki a vételárat.
Ez azonban nem jelenti azt, hogy az ügyvéd kizárólag a vevő érdekeit képviseli.
Kinek az érdekeit képviseli az ügyvéd?
Sokan tévesen úgy gondolják, hogy az adásvételi szerződést készítő ügyvéd automatikusan annak az oldalnak az érdekeit képviseli, aki őt megbízta.
Az ingatlan-adásvételi gyakorlatban azonban az ügyvéd feladata az, hogy a szerződés jogszerű és mindkét fél számára megfelelő legyen.
Az ügyvéd köteles:
- pártatlanul eljárni;
- mindkét felet tájékoztatni;
- a jogi kockázatokra felhívni a figyelmet;
- a szerződés tartalmát mindkét féllel ismertetni.
Az ügyvéd szakmai felelőssége nem csak a megbízóval, hanem az ügylet egészével kapcsolatban is fennáll.
Választhat külön ügyvédet az eladó?
Igen.
Az eladó bármikor dönthet úgy, hogy saját ügyvédet bíz meg az adásvételi szerződés ellenőrzésével vagy véleményezésével.
Erre különösen akkor lehet szükség, ha:
- jelentős értékű ingatlanról van szó;
- összetett jogi helyzet áll fenn;
- haszonélvezeti jog vagy más teher terheli az ingatlant;
- több tulajdonos vesz részt az ügyletben;
- osztatlan közös tulajdon kerül értékesítésre.
Ilyenkor mindkét fél saját jogi képviselővel is eljárhat.
Ki fizeti az ügyvédi díjat?
Erre sincs kötelező szabály. A felek szabadon állapodhatnak meg az ügyvédi költségek viseléséről.
A gyakorlatban azonban leggyakrabban a vevő fizeti az ügyvédi munkadíjat, mivel rendszerint ő választja az ügyvédet és számára különösen fontos a tulajdonszerzés biztonsága.
A felek ugyanakkor eltérően is megállapodhatnak, például:
- fele-fele arányban viselik a költségeket;
- az eladó vállalja az ügyvédi díjat;
- egyes költségeket külön osztanak meg.
A megállapodást célszerű már az adásvétel előkészítése során tisztázni.
Mire figyeljen az ügyvéd kiválasztásakor?
Az ingatlan adásvétele sok esetben az egyik legjelentősebb pénzügyi döntés egy magánszemély életében.
Éppen ezért érdemes olyan ügyvédet választani, aki:
- rendszeresen foglalkozik ingatlanjoggal;
- megfelelő tapasztalattal rendelkezik;
- gyorsan és érthetően kommunikál;
- segíti a teljes ügylet lebonyolítását;
- a földhivatali ügyintézést is elvégzi.
A kizárólag az ügyvédi díj alapján meghozott döntés később jelentős problémákhoz vezethet.
Mi történik, ha a felek nem tudnak megegyezni?
Előfordulhat, hogy a vevő és az eladó eltérő ügyvédet szeretne megbízni, és egyik fél sem kíván engedni.
Ilyen esetben több megoldás is lehetséges:
- az egyik fél elfogadja a másik által javasolt ügyvédet;
- mindkét fél saját ügyvédet vesz igénybe;
- közösen választanak egy harmadik ügyvédet.
A legfontosabb szempont, hogy a szerződés elkészítése ne szenvedjen késedelmet, és az ügylet biztonságosan megvalósulhasson.
Miért érdemes már a tárgyalások elején ügyvédhez fordulni?
Sokan csak akkor keresnek ügyvédet, amikor már minden lényeges kérdésben megállapodtak.
A gyakorlatban azonban számos probléma megelőzhető, ha az ügyvéd már a folyamat elején bekapcsolódik.
Az előzetes jogi ellenőrzés segíthet feltárni:
- az ingatlan tulajdoni helyzetét;
- az esetleges terheket;
- az elővásárlási jogokat;
- a haszonélvezeti jogokat;
- az osztatlan közös tulajdonból eredő kérdéseket;
- a szerződéskötés kockázatait.
Összegzés
Arra a kérdésre, hogy ki választja az ügyvédet, nincs kötelező jogszabályi válasz. A felek szabadon állapodhatnak meg az ügyvéd személyéről, azonban a gyakorlatban leggyakrabban a vevő választja és fizeti az ügyvédet. Az adásvételi szerződést készítő ügyvéd ugyanakkor nem kizárólag az egyik fél érdekeit szolgálja, hanem az egész ügylet jogszerű és biztonságos lebonyolításáért felel.
Az ingatlan-adásvétel jelentős értékű jogügylet, ezért az ügyvéd kiválasztása során érdemes a szakmai tapasztalatot és a megbízhatóságot legalább olyan fontos szempontnak tekinteni, mint az ügyvédi díj mértékét.
English 
Magyar 
Deutsch