Ingatlan tulajdonjogának átruházásakor gyakran merül fel a kérdés, hogy a felek számára az ajándékozás vagy inkább az adásvétel jelent-e kedvezőbb megoldást. Különösen gyakori ez a dilemma családtagok közötti vagyonátruházás esetén, amikor a felek nem feltétlenül üzleti alapon kívánják rendezni a tulajdonviszonyokat.
Bár első pillantásra az ajándékozás egyszerűbbnek tűnhet, a megfelelő megoldás kiválasztásához érdemes figyelembe venni az illetékfizetési szabályokat, az esetleges adózási következményeket, valamint a későbbi jogi kockázatokat is.
Mi a különbség az ajándékozás és az adásvétel között?
A legfontosabb különbség az ellenérték megléte.
Ajándékozás esetén
Az ajándékozó ellenszolgáltatás nélkül ruházza át az ingatlan tulajdonjogát a megajándékozottra.
A szerződés célja tehát a vagyoni előny ingyenes biztosítása.
Adásvétel esetén
Az ingatlan tulajdonjoga vételár ellenében kerül átruházásra.
A vevő vállalja a vételár megfizetését, az eladó pedig ennek fejében átruházza a tulajdonjogot.
A két ügylet jogi természete eltérő, amely az illetékekre és az esetleges későbbi jogvitákra is hatással lehet.
Mikor előnyös az ajándékozás?
Az ajándékozás különösen gyakori közeli hozzátartozók között.
A hatályos szabályok alapján egyenesági rokonok (például szülő és gyermek), valamint házastársak között az ajándékozás illetékmentes.
Ennek köszönhetően sok család választja ezt a megoldást például:
- gyermek részére történő lakásjuttatáskor;
- családi vagyon rendezésekor;
- öröklés előtti vagyonátruházás esetén;
- házastársak közötti tulajdonrendezés során.
Ilyen esetekben az ajándékozás jelentős költségmegtakarítást eredményezhet.
Mikor célszerű inkább adásvételi szerződést kötni?
Az adásvétel általában akkor indokolt, ha a tulajdonjog átruházása valóban ellenérték fejében történik.
Nem célszerű ajándékozási szerződésnek álcázni egy valójában vételár ellenében létrejövő ügyletet, mivel ez később adózási vagy bizonyítási problémákat okozhat.
Az adásvétel különösen indokolt lehet:
- távolabbi rokonok között;
- ismerősök vagy üzleti partnerek között;
- befektetési célú ügyletek esetén;
- amikor a felek között tényleges pénzmozgás történik.
A szerződés típusának mindig a felek valós szándékát kell tükröznie.
Milyen illetékekkel kell számolni?
Ajándékozási illeték
Az ajándékozás főszabály szerint illetékköteles, azonban számos esetben teljes illetékmentesség alkalmazható.
A leggyakoribb illetékmentes esetek:
- szülő és gyermek között;
- nagyszülő és unoka között;
- házastársak között;
- örökbefogadó és örökbefogadott között.
Visszterhes vagyonátruházási illeték
Adásvétel esetén a vevő főszabály szerint visszterhes vagyonátruházási illetéket fizet.
Lakóingatlan vásárlásakor ennek általános mértéke az ingatlan forgalmi értékének 4%-a, bizonyos kedvezmények és mentességek figyelembevételével.
A konkrét költségek minden ügyletnél egyedi vizsgálatot igényelnek.
Visszakövetelhető-e az ajándék?
Sokan nem tudják, hogy az ajándékozás bizonyos esetekben visszakövetelhető lehet.
A törvény meghatározott feltételek fennállása esetén lehetőséget biztosít az ajándék visszakövetelésére, például:
- súlyos hálátlanság esetén;
- a megajándékozott magatartása miatt;
- meghatározott élethelyzetek bekövetkezésekor.
Ez jelentős különbség az adásvételhez képest, ahol a tulajdonátruházás rendszerint végleges jellegű.
Mire figyeljenek a felek?
Akár ajándékozásról, akár adásvételről van szó, célszerű előzetesen tisztázni:
- az ingatlan tulajdoni helyzetét;
- az esetleges terheket;
- a haszonélvezeti jogokat;
- a tulajdonostársak helyzetét;
- az illeték- és adózási következményeket;
- a birtokbaadás feltételeit.
A nem megfelelően megválasztott szerződéstípus később jelentős többletköltségeket vagy jogvitákat eredményezhet.
Miért érdemes ügyvédhez fordulni?
Az ingatlan tulajdonjogának átruházásához minden esetben ügyvédi közreműködés szükséges.
Az ügyvéd segítséget nyújthat:
- a megfelelő szerződéstípus kiválasztásában;
- az illetékfizetési szabályok áttekintésében;
- a tulajdoni lap ellenőrzésében;
- a szerződés elkészítésében;
- a földhivatali ügyintézés lebonyolításában.
Már az ügylet előkészítése során jelentős előnyt jelenthet a megfelelő jogi tanácsadás.
Összegzés
Az, hogy egy adott esetben az ajándékozás vagy az adásvétel a megfelelő megoldás, mindig a felek kapcsolatától, céljától és az ügylet körülményeitől függ. Közeli hozzátartozók között az ajándékozás gyakran illetékmentes és költséghatékony megoldás lehet, míg valódi ellenérték fejében történő tulajdonátruházás esetén általában az adásvételi szerződés a megfelelő választás.
A döntés előtt célszerű minden esetben megvizsgálni az illetékfizetési és egyéb jogi következményeket, hogy az ügylet biztonságosan és a felek érdekeinek megfelelően valósuljon meg.
English 
Magyar 
Deutsch